किराया-स्थिरता पर बढ़त, कर सुधार पर सुस्ती
अपने कार्यकाल के तीन महीने बाद, ज़ोहरान ममदानी लगभग 20 लाख उन किरायेदारों के लिए किराया फ्रीज़ हासिल करने की अच्छी स्थिति में दिख रहे हैं जो rent-stabilized घरों में रहते हैं। जून में इस पर अहम वोट होना है। लेकिन संपत्ति कर व्यवस्था को नए सिरे से गढ़ने की दिशा में उन्होंने अब तक कोई खास प्रगति नहीं की है। और यही वह व्यवस्था है जो शहर की सबसे बड़ी आमदनी का स्रोत भी है, और मकान मालिकों के लिए सबसे भारी लागतों में से एक भी। ये मकान मालिक अब बढ़ती बेचैनी के साथ कह रहे हैं कि वे वित्तीय तबाही की दहलीज पर हैं।
न्यूयॉर्क अपार्टमेंट एसोसिएशन के कार्यकारी उपाध्यक्ष जय मार्टिन ने साफ कहा, “यह बहुत कुछ चुनावी भाषण था। दफ्तर में पहुंचने के बाद हकीकत बिल्कुल अलग होती है।” राजनीति, जैसा कि हमेशा की तरह, रसीले नारों से कहीं ज्यादा महंगी निकली।
सच्चाई यह है कि कर व्यवस्था को बदलने की जरूरत पर बहुत व्यापक सहमति है। यह सहमति सिर्फ रियल एस्टेट उद्योग तक सीमित नहीं है। मकान मालिक, किरायेदार समर्थक, बजट विशेषज्ञ, नागरिक अधिकार समूह, वामपंथी डेमोक्रेट और ट्रंप समर्थक रिपब्लिकन तक, लगभग सभी मानते हैं कि मौजूदा ढांचा टूटा हुआ है। कई लोग यह भी कहते हैं कि यह नस्ली असमानताओं को बनाए रखता है।
कर का बोझ आखिर किस पर जाएगा?
एक नए रिपोर्ट के मुताबिक, शहर के दो-तिहाई निवासी किरायेदार हैं, और उन्हें भी यह समझ आता है कि ऊंचे संपत्ति कर अंततः उनके किराए को प्रभावित करते हैं। यह रिपोर्ट Community Service Society, एक प्रगतिशील शोध समूह, ने तैयार की है। यही समूह किराया फ्रीज़ और संपत्ति कर सुधार, दोनों का समर्थन करता है। इन किरायेदारों ने ममदानी की जीत में बड़ी भूमिका निभाई, एक ऐसे राजनीतिक परिदृश्य में जो आम तौर पर ज्यादा संपन्न मकान मालिकों की पसंद से झुकता रहा है।
लेकिन बड़े बदलाव की सबसे बड़ी बाधा बेहद साधारण और बेहद कड़वी है। अगर किसी एक राजनीतिक वर्ग पर टैक्स कम किया जाए, तो किसी दूसरे पर बढ़ाना पड़ेगा, या फिर शहर को संपत्ति कर से मिलने वाली कुल आय घटानी होगी। और यह सब ऐसे समय में जब शहर के सामने 5.4 अरब डॉलर का बजट घाटा खड़ा है।
ममदानी ने जिस असमानता को छूने का संकेत दिया है, वह अपार्टमेंट इमारतों पर कर का बोझ कम करने की है। इन इमारतों पर अन्य घरों की तुलना में काफी ऊंची दर से कर लगाया जाता है। समस्या यह है कि इस बोझ को कहीं और डालना पड़ेगा, और कोई नहीं बता रहा कि आखिर कहाँ। गृहस्वामियों पर? वाणिज्यिक इमारतों पर? उपयोगिता सेवाओं पर? जवाब फिलहाल वही पुराना है, यानी राजनीतिक जोखिम के साथ टकराव।
डेमोक्रेटिक राज्य सीनेटर एंड्रयू गोनार्डेस, जो ब्रुकलिन के एक हिस्से का प्रतिनिधित्व करते हैं और संपत्ति कर सुधार के समर्थक हैं, ने इसे संक्षेप में समझाया। उनका कहना था कि यह ऐसा मामला है जिसमें एक बटन दबाते ही दो और बटन जल उठते हैं।
‘एक अलग दौर के लिए बना सिस्टम’
शहर प्रशासन कह रहा है कि वह व्यवस्था को सुधारने के लिए प्रतिबद्ध है, लेकिन इसके लिए अल्बानी की मंजूरी चाहिए। बिल का मसौदा अभी तक राज्य विधायकों के साथ साझा नहीं किया गया है। प्रशासन का कहना है कि वह इसे “जल्द” देगा। न्यूयॉर्क में “जल्द” का अर्थ अक्सर राजनीतिक कैलेंडर के हिसाब से कुछ भी हो सकता है।
मयोरल प्रवक्ता जो कैल्वेलो ने बयान में कहा कि ममदानी के मुताबिक संपत्ति कर प्रणाली सिर्फ पुरानी नहीं, बल्कि मूल रूप से टूटी हुई और गहरी रूप से अन्यायपूर्ण है। उनके अनुसार, यह लंबे समय से कामकाजी परिवारों और किरायेदारों पर बोझ डालती रही है, जबकि जमे हुए हितों को बचाती रही है। कैल्वेलो ने यह भी कहा कि प्रशासन अपने सहयोगियों के साथ मिलकर एक व्यापक सुधार पैकेज आगे बढ़ाएगा, ताकि एक न्यायसंगत और पारदर्शी व्यवस्था बनाई जा सके जो किरायेदारों और संपत्ति मालिकों, दोनों के साथ समान व्यवहार करे।
इस मुद्दे के असर सिर्फ उन rent-stabilized इमारतों तक सीमित नहीं हैं जिन पर किराया फ्रीज़ का असर पड़ेगा। मौजूदा व्यवस्था नए किराये के निर्माण को भी महंगा और जटिल बनाती है। और शहर अभी पहले से ही आवास संकट के बीच फंसा है। किराये की रिक्ति दर सिर्फ 1.4 प्रतिशत है। कुछ अनुमानों के मुताबिक, मांग पूरी करने के लिए अगले दशक में शहर को 5 लाख नए घरों की जरूरत होगी।
लिंकन इंस्टीट्यूट ऑफ लैंड पॉलिसी के एक सर्वे के मुताबिक, न्यूयॉर्क सिटी में मालिक-रहवास वाले घरों और अपार्टमेंट इमारतों के बीच संपत्ति कर का अंतर देश में सबसे अधिक में से एक है। इसका मतलब यह है कि लगभग एक जैसे बाजार मूल्य और बिक्री कीमत वाले संपत्तियों पर कर का बिल बहुत अलग हो सकता है।
दक्षिणी ब्रुकलिन का एक उदाहरण इस असमानता को साफ दिखाता है।
बे रिज की एक 42-यूनिट किराये की इमारत और पास के डाइकर्स हाइट्स की छह-बेडरूम हवेली हाल के वर्षों में लगभग एक ही कीमत, 3.2 मिलियन डॉलर, में बिकी थीं। Community Service Society की 2025 की रिपोर्ट के मुताबिक, दोनों संपत्तियों का भूखंड भी लगभग एक ही आकार का था। शहर के वित्त विभाग ने भी इनके बाजार मूल्य मिलते-जुलते बताए थे, अपार्टमेंट इमारत के लिए 2.9 मिलियन डॉलर और हवेली के लिए 2.4 मिलियन डॉलर। लेकिन अपार्टमेंट इमारत का कर बिल 1,50,700 डॉलर था, जो हवेली से छह गुना से भी ज्यादा था।
यह कोई छोटी विसंगति नहीं है। यह व्यवस्था खुद बता रही है कि उसके हिस्से कब के पुराने पड़ चुके हैं।
यह मौजूदा ढांचा 1981 का है, और उस न्यूयॉर्क के लिए बनाया गया था जो आज के शहर से काफी अलग था। 1970 के दशक के वित्तीय संकट के बाद गृहस्वामी शहर छोड़ रहे थे, कॉन्डो कम थे, और बाद के दशकों में आबादी बढ़ने से पैदा हुआ आवास संकट अभी सामने नहीं आया था।
CSS के वरिष्ठ नीति विश्लेषक इजियाह थॉम्पसन ने कहा कि यह व्यवस्था पूरी तरह किसी और समय के लिए बनाई गई थी। उनका कहना था कि यह ऐसे शहर के लिए नहीं बनाई गई, जहां आवास संकट और वहन-क्षमता, दोनों एक साथ सिर पर खड़े हों।
पूर्ववर्ती प्रयास और अधूरी सुधार-यात्रा
पूर्व मेयर बिल डी ब्लासियो ने 2013 के चुनाव अभियान में इस पुरानी कर प्रणाली को सुधारने का वादा किया था। लेकिन वे एक आयोग गठित करने से आगे बहुत कम बढ़ सके। आयोग ने उनके कार्यकाल के आखिरी हफ्ते में बदलावों के प्रस्ताव जारी किए।
वह समय भी दिलचस्प था। शहर एक मुकदमे से जूझ रहा था, जो अब भी चल रहा है। यह मुकदमा डेवलपर्स, नागरिक अधिकार समूहों और गृहस्वामियों के गठबंधन Tax Equity Now New York ने दायर किया था। उनका कहना है कि यह प्रणाली असंवैधानिक है। TENNY गठबंधन का तर्क है कि शहर प्रशासनिक स्तर पर ऐसी कार्रवाइयाँ कर सकता है जिनसे असमानताएं कम हों, लेकिन उसने ऐसा नहीं किया। खास तौर पर, गठबंधन का कहना है कि मूल्यांकन की मौजूदा प्रक्रिया शहर की कुछ सबसे महंगी संपत्तियों, जैसे मैनहैटन की Billionaire’s Row की कॉन्डो इमारतों, को अक्सर कम आंका हुआ दिखाती है, जिससे उन पर कर भी कम लगता है।
पूर्व मेयर एरिक एडम्स ने पिछले साल सुधार की एक आधी-अधूरी कोशिश की थी, लेकिन न्यूयॉर्क फोकस के मुताबिक उन्हें कोई राज्य विधायक नहीं मिला जो उस प्रयास का प्रायोजन करे। उनका प्रस्ताव सीमित दायरे का था और उसमें किराये की इमारतें शामिल नहीं थीं।
इस साल की शुरुआत में बजट निदेशक शेरिफ सोलिमन ने कहा था कि ममदानी प्रशासन डी ब्लासियो आयोग की सिफारिशों के आधार पर सुधार योजना बनाएगा। लेकिन 2021 का वह खाका भी ज्यादातर मालिक-रहवास वाले घरों, कॉन्डो और को-ऑप्स के बीच असमानताओं को दूर करने पर केंद्रित था। किराये की इमारतों पर बोझ कम करने के लिए उसमें बहुत कम ऐसा था जो वाकई असरदार माना जा सके।
एक वजह यह भी थी कि डी ब्लासियो ने आयोग पर यह शर्त रखी थी कि कोई भी समाधान कुल संपत्ति कर राजस्व को कम न करे। यही वह शर्त थी जिसने समस्या को और भी संकीर्ण बना दिया।
डी ब्लासियो आयोग के सदस्य और द न्यू स्कूल के Center for New York City Affairs में अर्थशास्त्री जेम्स पैरोट ने कहा कि अगर किराये की संपत्तियों पर टैक्स कम करना है, तो उससे होने वाले राजस्व नुकसान की भरपाई कैसे होगी, इसका कोई तैयार उत्तर नहीं था।
इजियाह थॉम्पसन का कहना है कि ममदानी का राजनीतिक गठबंधन, जो अधिकतर किरायेदार-बहुल इलाकों से होकर बना है, इस व्यवस्था को किरायेदारों के पक्ष में नए सिरे से सोचने का मौका देता है। पैरोट का मानना है कि वे लंबे समय से सोचते रहे थे कि संपत्ति कर सुधार तभी संभव होगा जब कोई ऐसा मेयर हो जो अपने अंतिम, कमजोर राजनीतिक दौर में हो और लगभग बिना राजनीतिक दबाव के काम कर सके। उनका कहना था कि यह धारणा ममदानी के आने तक बनी रही।
बजट की सख्त दीवार
राजनीतिक इच्छा भले दिख रही हो, लेकिन आर्थिक माहौल बेहद खराब समय पर आया है। ममदानी को 5.4 अरब डॉलर का बजट घाटा भरना है, और कानूनन इसे संतुलित करना उनकी जिम्मेदारी है। अगला वित्त वर्ष 1 जुलाई से शुरू होना है।
सिटिज़न्स बजट कमीशन की शोध उपाध्यक्ष आना शैंपनी ने कहा कि आम समझ यह है कि संपत्ति कर सुधार का सबसे अच्छा समय तब होता है जब अर्थव्यवस्था मजबूत हो और राजस्व तेज़ी से बढ़ रहा हो। तब सुधार के साथ टैक्स कटौती जोड़ने का मौका मिलता है। लेकिन अभी ऐसा नहीं है।
किसी भी व्यापक सुधार योजना के लिए व्यापक राजनीतिक सहमति चाहिए होगी, क्योंकि उसे गवर्नर और राज्य विधानमंडल दोनों से मंजूरी लेनी होगी। ममदानी पहले से ही अल्बानी से एक और बड़ी मांग कर रहे हैं, जो अमीर न्यूयॉर्कवासियों पर कर बढ़ाने की है। गवर्नर कैथी होचुल, जो अपेक्षाकृत मध्यमार्गी डेमोक्रेट हैं, के साथ उनके कामकाजी संबंध अच्छे बताए जाते हैं, लेकिन उन्होंने अब तक इस प्रस्ताव का विरोध किया है। दबाव बनाने के लिए मेयर ने धमकी दी थी कि अगर राज्य कर नहीं बढ़ाए गए, तो वे शहर के बजट घाटे को पूरा करने के लिए सभी पर संपत्ति कर बढ़ा देंगे। हालांकि ऐसा कदम अब कुछ पीछे छूटता दिख रहा है।
एक दूसरा जटिल सवाल यह है कि किराये की इमारतों पर संपत्ति कर कम करने का लाभ किरायेदारों तक कितना पहुंचेगा, खासकर market-rate अपार्टमेंट में रहने वालों तक। डी ब्लासियो आयोग ने इस पर विशेषज्ञ पैनल बुलाए थे, लेकिन गवाही से ऐसा कोई निर्णायक सबूत नहीं मिला कि किरायेदार कितना कर बोझ उठाते हैं।
यहीं सुधार की राजनीति एक और दीवार से टकराती है। अगर लाभ तुरंत और साफ दिखाई न दे, तो इतनी कठिन समस्या उठाने का श्रेय भी किसी को जल्दी नहीं मिलता।
इस बीच, rent-stabilized मकान मालिक, जो किराया फ्रीज़ को लेकर पहले से परेशान हैं, कह रहे हैं कि मौजूदा स्थिति उनकी इमारतों को लगातार घाटे में धकेल रही है। किराया फ्रीज़ को Rent Guidelines Board की मंजूरी चाहिए होगी। यह नौ सदस्यीय पैनल अब मुख्यतः ममदानी द्वारा नियुक्त सदस्यों से बना है। इसकी वार्षिक प्रक्रिया पिछले हफ्ते शुरू हुई और जून में अंतिम वोट होने की उम्मीद है।
ब्रुकलिन के मकान मालिक और Small Property Owners of New York के उपाध्यक्ष लिंकन एक्लेस का कहना है कि उनके Crown Heights वाले 14-यूनिट भवन पर संपत्ति कर का बोझ बाकी खर्चों के साथ मिलकर इमारत को दबा रहा है। उनकी इमारत ज्यादातर rent-stabilized है।
एक्लेस ने कहा, “अब जगह को संभालकर रखने लायक पैसा ही नहीं बचता। छत टपकती है, बॉयलर खराब हो गया। एक समस्या खत्म नहीं होती और दूसरी शुरू हो जाती है, और सरकार दबाव और बढ़ा रही है।”
न्यूयॉर्क की संपत्ति कर व्यवस्था, जैसा कि हमेशा होता आया है, सभी पक्षों को एक साथ नाराज़ रखने का काम बखूबी कर रही है।
